Kredyt hipoteczny to jedno z największych zobowiązań finansowych, jakie podejmujemy w życiu. Zaciągamy go najczęściej na 20–30 lat, a w tym czasie może zmienić się zarówno sytuacja na rynku, jak i nasza kondycja finansowa. To, co kilka lat temu było atrakcyjną ofertą, dziś niekoniecznie musi być najlepszym rozwiązaniem.
Właśnie dlatego coraz więcej osób interesuje się refinansowaniem kredytu hipotecznego. Dzięki przeniesieniu zobowiązania do innego banku można nie tylko obniżyć miesięczną ratę, ale również zmniejszyć całkowity koszt kredytu lub dopasować warunki umowy do aktualnych potrzeb. Czy refinansowanie zawsze się opłaca? Niekoniecznie. Warto jednak wiedzieć, kiedy warto przeanalizować dostępne możliwości.
Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego?
Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na przeniesieniu obecnego zobowiązania do innego banku. Nowa instytucja udziela kredytu, z którego spłacany jest dotychczasowy kredyt hipoteczny. Klient podpisuje nową umowę i od tego momentu spłaca raty już na nowych warunkach.
Najczęściej celem refinansowania jest uzyskanie korzystniejszego oprocentowania lub niższej marży, ale powodów może być znacznie więcej. Niektórzy chcą obniżyć miesięczną ratę, inni skrócić okres spłaty, a jeszcze inni zmienić oprocentowanie ze zmiennego na okresowo stałe lub odwrotnie.
Warto pamiętać, że refinansowanie nie jest tym samym co konsolidacja. W przypadku refinansowania przenoszony jest jeden kredyt hipoteczny do innego banku, natomiast konsolidacja polega na połączeniu kilku zobowiązań w jedną ratę.
Kiedy warto pomyśleć o refinansowaniu?
Nie ma jednego momentu, w którym refinansowanie będzie opłacalne dla każdego. Wszystko zależy od warunków obecnej umowy, wysokości pozostałego zadłużenia oraz aktualnej sytuacji na rynku kredytowym.
Jednym z najważniejszych czynników są stopy procentowe. W ostatnich latach rynek kredytów hipotecznych zmieniał się bardzo dynamicznie. W okresie wysokiej inflacji Narodowy Bank Polski znacząco podniósł stopy procentowe, co przełożyło się na wzrost oprocentowania nowych kredytów. Wiele osób, obawiając się kolejnych podwyżek rat, zdecydowało się wtedy na kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem. Dawało to bezpieczeństwo i gwarancję niezmiennej raty przez kilka lat, jednak często odbywało się kosztem wyższego oprocentowania.
Obecnie sytuacja wygląda inaczej. Wraz z obniżaniem stóp procentowych banki zaczęły oferować kredyty hipoteczne na korzystniejszych warunkach niż jeszcze dwa czy trzy lata temu. To oznacza, że część osób, które zawierały umowy w okresie najwyższych stóp procentowych, może dziś spłacać kredyt droższy niż oferty dostępne obecnie na rynku. W takich przypadkach refinansowanie może pozwolić obniżyć miesięczną ratę i zmniejszyć całkowity koszt finansowania.
Nie oznacza to jednak, że każda osoba posiadająca kredyt ze stałym oprocentowaniem powinna od razu zmieniać bank. Warto sprawdzić, jak długo obowiązuje okres stałej stopy procentowej, jakie warunki przewiduje umowa oraz czy wcześniejsza zmiana kredytu nie będzie wiązała się z dodatkowymi kosztami. Dopiero porównanie obecnej oferty z propozycjami innych banków pozwala ocenić, czy refinansowanie rzeczywiście będzie korzystne.
Powodem do refinansowania może być również poprawa sytuacji finansowej. Jeżeli od momentu zaciągnięcia kredytu wzrosły dochody, zmieniła się forma zatrudnienia na bardziej stabilną lub zostały spłacone inne zobowiązania, bank może pozytywniej ocenić zdolność kredytową i zaproponować lepsze warunki finansowania.
Nie bez znaczenia pozostaje także wzrost wartości nieruchomości. W ostatnich latach ceny mieszkań i domów w wielu lokalizacjach znacząco wzrosły. Jeżeli wartość nieruchomości jest dziś wyższa niż w momencie zakupu, bank może uznać kredyt za mniej ryzykowny, co również może przełożyć się na atrakcyjniejszą ofertę refinansowania.
Czy refinansowanie zawsze się opłaca?
Choć refinansowanie może przynieść wymierne oszczędności, nie zawsze będzie najlepszym rozwiązaniem. Przed podpisaniem nowej umowy warto dokładnie policzyć wszystkie koszty związane z przeniesieniem kredytu.
Do najczęstszych wydatków należą koszt wyceny nieruchomości, opłaty sądowe za zmianę wpisów w księdze wieczystej czy ubezpieczenie pomostowe obowiązujące do czasu wpisania nowej hipoteki. W niektórych przypadkach należy również sprawdzić, czy obecny bank nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu.
Nie warto kierować się wyłącznie wysokością nowej raty. Zdarza się, że jest ona niższa dlatego, że bank proponuje dłuższy okres kredytowania. W efekcie miesięczne obciążenie maleje, ale całkowity koszt kredytu może wzrosnąć. Dlatego podczas porównywania ofert należy zwrócić uwagę nie tylko na oprocentowanie, lecz także na RRSO, całkowity koszt finansowania oraz wszystkie opłaty dodatkowe.
Dobrym rozwiązaniem jest również porównanie kilku ofert jednocześnie. Poszczególne banki inaczej oceniają zdolność kredytową klientów i mogą proponować zupełnie różne warunki finansowania. W wielu przypadkach pomoc eksperta kredytowego pozwala znaleźć ofertę, która będzie rzeczywiście korzystniejsza od obecnej.
Podsumowanie
Refinansowanie kredytu hipotecznego może być skutecznym sposobem na obniżenie kosztów finansowania, szczególnie gdy od momentu podpisania umowy zmieniła się sytuacja na rynku lub poprawiła się sytuacja finansowa kredytobiorcy. Dotyczy to również osób, które zaciągnęły kredyt ze stałym oprocentowaniem w okresie najwyższych stóp procentowych i dziś chcą sprawdzić, czy dostępne są korzystniejsze warunki.
Przed podjęciem decyzji warto jednak dokładnie przeanalizować swoją umowę, porównać oferty kilku banków i uwzględnić wszystkie koszty związane z refinansowaniem. Tylko wtedy można mieć pewność, że zmiana banku przełoży się na realne oszczędności, a nie tylko na pozornie niższą ratę.